최근 전세사기 피해가 늘면서 전세 계약이 만료되고도 전세보증금을 돌려받지 못해 그 피해액이 무려 1조 원을 넘었다고 합니다. 특히, 사회초년생이나 저소득층 등을 대상으로 한 피해가 많다고 하는데요, 오늘은 어떤 전세사기 유형이 있는지 한 번에 알아보고 전세사기를 당하지 않는 법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
1. 깡통전세
언론 및 미디어에서 깡통전세에 대한 이야기가 많이 나오고 있지만 아직도 정확히 무엇이 깡통전세인지 모르시는 분들이 많습니다.
깡통전세란, 쉽게 말해 전세 가격이나 매매 가격이 비슷한 경우를 말합니다. 전세로 거주할 집의 가치가 떨어져서 전세가가 매매가격의 80%를 넘는 수준까지 내려간겁니다.
특히, 신축빌라에서 깡통전세 사기가 많은데, 신축빌라의 경우 명확한 시세가 없다는 것을 악용해서 집값보다 과한 전세가를 매기거나 그 과정에서 중개인과 공모해서 계약을 유도하는 등의 수법을 씁니다.
깡통전세가 위험한 이유는 만일 내가 전세로 들어간 건물에 나보다 돈을 먼저 받아가는 즉, 선순위 권리자가 여러 명 있거나 그들이 받아가야 할 채권액이 높은 경우에, 혹시나 집주인이 채무변제를 하지 못해 경매가 진행되게 되면 경매대금에서 선순위 권리자들이 먼저 돈을 받게 되기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기는 겁니다.
2. 무자본 갭투자
갭투자라는 단어도 많이 들어보셨을 겁니다. 건물 등을 매매하기에는 자금이 부족하여 먼저 전세 계약을 진행하고, 계약 시에 받은 보증금을 이용해 주택을 매매하는 방식입니다. 소액으로 건물을 매매할 수 있기 때문에 투자 목적으로 이 방법을 이용하는 분들이 많습니다.
물론, 추후 전세기간이 만료되었을 때 전세보증금을 마련하여 잘 돌려주면 아무 문제가 없겠지만, 이런 방식을 악용하여, 이전 건물 세입자의 전세보증금을 다른 건물 매매에 사용하는 등의 방식으로 무려 200채가 넘는 주택을 매매하는 경우가 발생하게 됩니다.
이런 경우 한 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 때 새로운 세입자에게 받은 전세보증금으로 반환하는, 돌려 막기 방식을 사용하기 때문에 중간에 한 번이라도 문제가 발생하면 연쇄적으로 보증금 반환 문제가 발생하게 됩니다.
3. 이중계약
이중계약은 중개인 또는 대리인의 행위로 인해 발생하는 사기 유형입니다. 중개인이나 대리인이 세입자에게는 전세 계약으로 속여 전세보증금을 가로채고, 집주인에게는 월세 계약을 한 것처럼 속이는 방식입니다.
드라마에서 가끔 집주인에게 전화가 걸려와 "월세 언제 낼 거예요?"라는 물음에 화들짝 놀라는 주인공을 보셨을 텐데 이게 바로 이중계약 사기입니다. 중개인이나 대리인은 사기를 친 후에 잠적을 해버리기 때문에 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
4. 중복계약
중복계약은 말 그대로 주택 하나에 여러 명의 임차인과 계약하는 방식입니다. 주민등록 전입세대 열람을 통해서 그 집에 누가 거주하고 있는지 확인할 수 있는 방법이 있지만, 주택을 시세보다 싸게 내놓는 것처럼 속이고 잔금일을 같은 날로 정해 세입자들끼리 확인할 수 없도록 하여 여러명의 임차인으로부터 전세금을 가로채는 유형입니다.
5. 신탁부동산 사기
신탁부동산 사기는 쉽게 말해 가짜 집주인에 속아서 계약을 하게 되는 경우입니다. 원칙적으로 신탁등기가 된 주택은 소유권이 신탁회사 소유이기 때문에 임대인이 전세 계약을 체결할 수 없습니다. 따라서 신탁회사 동의를 받지 않고 신탁 회사의 건물로 전세 계약을 체결하면 전세계약이 무효가 됩니다.
세입자들이 신탁 여부나 권리 관계 파악을 하기 어렵다는 점을 이용한 건데 이런 경우, 가짜 전세 계약을 맺고 들어간 세입자는 사실 불법 점유자가 되어 전세보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
6. 매도 및 근저당 설정
주택 계약을 한 번이라도 해본 분들이라면 전입신고를 빨리해라라는 말을 들어보셨을 겁니다. 그 이유는 바로 대항력과 우선변제권 때문인데요, 대항력은 쉽게 말해, 집에서 나가!라고 했을 때 이를 거절할 수 있는 효력이 생기는 것이고, 우선변제권은 나보다 후순위의 권리자들보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
이번 유형은 이 대항력의 허점을 이용하는 방식입니다. 대항력은 주민등록 즉, 전입신고를 하고 주택을 인도받으면 효력이 발생합니다. 여기에 확정일자까지 받으면 우선변제권의 효력이 발생합니다.
다만, 대항력의 효력은 전입신고 다음날 오전 0시에 효력이 발생하는데 비해, 근저당권 등을 설정하거나 소유권을 이전을 하면 그 효력은 바로 발생하게 됩니다. 따라서 대항력의 효력이 발생하는데 시간적인 공백이 있기 때문에 이 허점을 이용 전세 계약을 맺고 세입자 모르게 바로 주택을 팔아버리거나 근저당권 등을 설정하면 세입자의 대항력이 무력화되면서 전세보증금마저 선순위 권리자들에게는 밀리게 됩니다.
7. 불법건축물 사기
고시원이나 근린생활시설로 등록되어 있는 건물을 주거용으로 속이고 임대차 계약을 맺는 경우입니다. 불법 용도 변경이 밝혀지는 경우에 강제 퇴거나 건물 철거 등이 될 수 있기 때문에 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다. 특히, 전세사기 피해 사건 조사 대상에 포함되지 않기 때문에 정부 지원도 받기 어려운 유형입니다.
8. 직거래 사기
일반적으로 주택을 구하실 때 부동산 중개를 통해서 계약을 진행하실 텐데, 그 과정에서 드는 중개수수료를 아끼기 위해서 직거래를 하시는 분들이 있습니다. 이런 경우 상대가 신분증을 위조하거나 등기부등본 등을 위조하는 등의 사기를 칠 수 있고, 최근에는 세입자 모르게 다른 곳으로 전입신고를 시켜서 담보 대출을 받는 등의 수법도 늘고 있습니다.
전세사기 유형에 대해서 알아보았으니 다음엔 이런 전세사기를 대체 어떻게 예방할 수 있는지 알아봐야 할 겁니다. 각 유형별로 전세사기 피해를 막는 방법에 대해서 알려드릴 테니 꼭 확인하시고 땀 흘려 모은 돈을 잃지 않도록 하셨으면 좋겠습니다.
댓글